Abuso edilizio su parte comune: quali i poteri dell’amministratore?

Cassazione: l’amministratore può intraprendere azione giudiziaria contro un abuso su parte comune, anche senza autorizzazione del condominio

L’ordinanza della Cassazione n. 7884/2021 risulta quanto mai attuale in tempi di Superbonus e motivi ostativi che potrebbero impedirne il godimento, come nel caso degli abusi edilizi praticati sull’immobile oggetto d’intervento agevolato.

L’ordinanza della Cassazione mette in luce, nel caso di un abuso edilizio commesso su parte comune condominiale, i poteri di controllo e repressivi che un amministratore può mettere in atto anche senza essere autorizzato dall’intero condominio.

Abusi edilizi e Superbonus

Ricordiamo, brevemente, che ai fini del godimento dell’agevolazione fiscale al 110% (Superbonus), ma anche di qualunque agevolazione fiscale operata dallo Stato, gli immobili oggetto degli interventi agevolati devono risultare privi di abusi edilizi.

Nel caso di un fabbricato condominiale, un abuso edilizio, commesso su parte comune, precluderebbe l’utilizzo dell’agevolazione a tutti i condomini.

Diversamente vale l’abuso edilizio commesso su parte privata, in quest’ultimo caso ad essere escluso dal beneficio sarebbe solo il condomino sulla cui proprietà esclusiva ricade l’abuso.

A tal proposito consigliamo la lettura di un articolo di BibLus: “Superbonus #2: conformità urbanistica”

Il caso

Una condomina praticava un’apertura nella ringhiera del proprio balcone, al fine di scendere direttamente nel cortile comune.

L’intervento non autorizzato dall’assemblea condominiale causava un’azione legale da parte dell’amministratore del condominio.

Il tribunale amministrativo ingiungeva pertanto il ripristino della ringhiera; decisione che era confermata successivamente anche dalla Corte d’Appello.

La condomina, quindi, faceva ricorso in Cassazione, poiché riteneva illegittima l’azione legale dell’amministratore intrapresa autonomamente, in assenza dell’autorizzazione di tutti gli altri condomini.

La decisione della Corte di Cassazione

I giudici della Cassazione premettono e ribadiscono che ogni condomino può fare uso delle parti comuni del fabbricato condominiale, nel godimento di un’unità immobiliare già strutturalmente e funzionalmente collegata al bene comune, fermo restando l’osservanza dei limiti imposti dall’art. 1102 (Uso della cosa comune) del Codice civile.

Ma nell’ipotesi di abuso della cosa comune da parte di uno dei condomini (come nel presente caso) la Cassazione chiarisce che:

deve riconoscersi all’amministratore il potere di agire in giudizio, al fine di costringere il condomino inadempiente alla osservanza dei limiti fissati dall’art. 1102 c.c.

In tale ipotesi, l’interesse, di cui l’amministratore domanda la tutela, è un interesse comune, in quanto riguarda la disciplina dello uso di un bene comune, il cui godimento limitato da parte di ciascun partecipante assicura il miglior godimento di tutti.

Gli ermellini spiegano che la denuncia dell’abuso della cosa comune (perpetrata da un condomino) rientra, pertanto, tra gli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell’edificio che spetta all’amministratore, ai sensi dell’art. 1130, n. 4, c.c., senza alcuna necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini.

A tale scopo, conclude la Cassazione, l’amministratore per conferire procura ad un difensore, non necessita di alcuna autorizzazione assembleare.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

 

Per maggiore approfondimento leggi anche questo articolo di BibLus-net: “Il condominio non risponde dell’abuso edilizio commesso dal singolo condomino”

 

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