Distanze tra fabbricati: non devono essere rispettate per demolizione/ricostruzione fedele

La regola dei 10 metri tra le costruzioni non vale nel caso di una demolizione con ricostruzione fedele che rispetti  sagoma e sedime del manufatto preesistente

In quale caso la regola dei 10 metri della distanza tra fabbricati può essere derogata? Cosa accade per quegli edifici che non rispettano la distanza di 10 metri e poi debbano essere demoliti e ricostruiti?

La risposta giunge dal Tar Campania con la sentenza n. 1624/2021.

Il caso

Alcuni privati decidevano di demolire e ricostruire il loro fabbricato rispettando l’area di sedime, la sagoma e la volumetria originari dell’edificio preesistente.

Per tale fine ottenevano un permesso di costruire dal Comune (nel 2019) con successivo invio di una SCIA per una variante non essenziale in corso d’opera.

In seguito, a lavori di ricostruzione iniziati, un sopralluogo del Comune (nel giugno 2020) accertava il mancato rispetto delle distanze legali tra edifici previste dal dm n. 1444/1968, per cui decideva di:

• sospendere i lavori,
• negare la SCIA richiesta,
• ordinare la demolizione.

I privati, di conseguenza, facevano ricorso al Tar.

La sentenza del Tar Campania

I giudici del Tar spiegano che la disposizione contenuta nell’art. 9 del dm n. 1444/1968, che recita:

per i nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti

prescrive che la distanza tra fabbricati di 10 metri che deve sussistere ha carattere inderogabile.

Tale dm, secondo il Tar, è una norma imperativa, la quale predetermina in via generale ed astratta le distanze tra le costruzioni, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza.

Ma i giudici precisano che tale disposizione riguarda i “nuovi edifici“:

intendendosi per tali gli edifici o parti e/o sopraelevazioni di essi “costruiti per la prima volta” e non già edifici preesistenti, per i quali, in sede di ricostruzione, non avrebbe senso prescrivere distanze diverse.

Infatti, si ha ricostruzione fedele (che segue le sorti dell’immobile originario) quando si rimanga nei limiti preesistenti di altezza, volumetria, sagoma dell’edificio.

I giudici aggiungono che proprio perché coincidente per tali profili con il manufatto preesistente, potrà sottrarsi al rispetto delle norme sulle distanze tra fabbricati e/o dal confine, in quanto sostitutivo di un precedente manufatto che già non rispettava dette distanze e magari preesisteva anche alla stessa loro previsione normativa.

Il Tar precisa che qualora invece la ricostruzione non sia fedele al fabbricato demolito, occorre rispettare la disciplina delle distanze legali vigenti al momento della realizzazione dell’opera.

Nel caso in esame, conclude il Tar, l’edificio risulta oltretutto ricostruito al di sotto della superficie e volumetria originari per cui non configura una nuova costruzione.

Il ricorso è, quindi, accolto.

Distanze tra fabbricati e dl Semplificazioni

Ricordiamo che l’art. 2 bis (Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati) del dpr 380/2001 è stato (successivamente ai fatti descritti nella sentenza) modificato con alcune deroghe alle precedenti norme in merito dall’art. 10 del dl 76/2020 (“Semplificazioni”).

Per un approfondimento maggiore si rimanda il lettore ad un articolo dedicato di BibLus-net: “Demolizione e ricostruzione: la circolare interministeriale con chiarimenti sulla legge semplificazioni“.

 

Clicca qui per scaricare la sentenza del Tar Campania sulla distanza tra fabbricati