I chiarimenti della Cassazione sulla definizione di “gravi difetti dell’opera”

Si configurano gravi difetti dell’opera anche quelli che pregiudicano il normale godimento del bene; non conta la modesta entità, ma le possibili conseguenze

Un difetto su un’opera edilizia può essere considerato “grave” anche se di modesta entità: la gravità dipende dalle conseguenze che da esso derivano o possano derivare e non dalla sua isolata consistenza.

Pertanto, sono da considerare “gravi vizi dell’opera” anche quelli che, pur senza influire sulla stabilità dell’edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante ii normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità dello stesso.

Il chiarimento arriva con l‘ordinanza n. 1423/2019 in cui la Corte di Cassazione ritorna a ribadire i casi in cui è applicabile la responsabilità dell’appaltatore per gravi difetti dell’opera, con particolare riguardo ai lavori di ristrutturazione, e la definizione di “grave difetto dell’opera”.

I fatti

Il proprietario di un appartamento denuncia l’appaltatore, ossia l’impresa, per i danni subiti in seguito all’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria delle facciate, dei balconi e dei parapetti dell’edificio, realizzati su incarico del condominio.

La sentenza di primo grado pronunciata dal Tribunale di Messina dà ragione all’appaltatore; il proprietario propone, quindi, ricorso presso la Corte d’Appello di Messina.

Corte d’Appello

La Corte d’Appello di Messina riforma la sentenza di primo grado e accoglie la domanda del proprietario con la quale veniva chiesta la condanna dell’appaltatore e,  come azione di risarcimento, l’eliminazione delle cause d’infiltrazioni nel suo appartamento.

Desumendo che il danno potesse compromettere la funzionalità globale e l’abitabilità, la Corte d’Appello condanna l’appaltatore al risarcimento dei danni correlati.

Avverso tale sentenza l’appaltatore propone ricorso.

La decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso, chiarendo che in tema di responsabilità dell’appaltatore per rovina e difetti di cose immobili:

il vigente art. 1669 c.c., al pari del corrispondente art. 1639 dell’abrogato c.c. del 1865, configuri una responsabilità extracontrattuale sancita dalla legge al fine di promuovere la stabilità e solidità degli edifici, nonché delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, e al fine di tutelare in tal modo l’incolumità personale. Peraltro, l’art. 1669 c.c., ha ampliato la portata del suo predecessore art. 1639, avendo incluso tra i difetti, di cui il costruttore è tenuto a rispondere, nel termine in esso indicato, anche quelli che, pur non compromettendo la stabilità, totale o parziale, dell’edificio, possano essere, comunque, qualificati “gravi“.

In ogni modo, la gravità di un difetto, agli effetti dell’art. 1669 c.c., è correlata alle conseguenze che da esso siano derivate o possano derivare, e non dipende, pertanto, dalla sua isolata consistenza obiettiva, né è perciò esclusa ex se dalla modesta entità, in rapporto all’intera costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto.

Gravi difetti dell’opera

Pertanto, la Corte ha così chiarito che configurano gravi difetti dell’opera, ai sensi dell’art. 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell’opera che pregiudicano o fanno a ledere in modo grave il normale godimento, funzionalità e/o abitabilità della stessa, così come la realizzazione avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte, anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera come, nel caso in esame: le impermeabilizzazioni e la pavimentazione dei balconi.

Nel caso in esame, dalle indagini peritali sono emersi, infatti, i difetti consistenti in tracce di umidità nei muri della proprietà corrispondenti ai balconi esterni, individuando la causa di tali difetti nella tecnica costruttiva adoperata, per la scarsa pendenza della pavimentazione dei balconi, la mancanza dello zoccoletto esterno e la non perfetta impermeabilizzazione della giunzione dell’estradosso del balcone con la parete esterna.

La Cassazione considera tali difetti gravi perché capaci di incidere sugli elementi essenziali dell’opera, di influire sulla sua durata e di compromettere la sua conservazione,  e per questo eliminabili solo con lavori di  riparazione, condannando l’impresa di ristrutturazione al risarcimento dei danni.

Infine, la Cassazione ricorda che il danneggiato ha un anno a disposizione per denunciare i danni e chiedere il risarcimento; il termine decorre dal giorno in cui si acquista “un apprezzabile grado di consapevolezza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera“.

 

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