I chiarimenti della Cassazione sulla nozione di “gravi difetti dell’opera”

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Scarsa efficienza impianto idrico o infiltrazioni ed umidità, ecco un esempio di gravi difetti dell’opera, sebbene non impediscano totalmente l’uso dell’immobile

La Corte di Cassazione si è pronunciata (ordinanza del 4 ottobre 2018, n. 24230) sulla nozione di gravi difetti dell’opera, includendovi anche i vizi che non impediscono totalmente l’uso dell’immobile ma che incidono, tuttavia, sul libero godimento del bene stesso, quali: mancata efficienza dell’impianto idrico o presenza di infiltrazioni ed umidità.

I fatti in breve

Gli acquirenti delle unità immobiliari comprese in un fabbricato, chiamano in giudizio presso il Tribunale di Modena il venditore, il costruttore, il progettista e il direttore dei lavori, per condannarli al risarcimento del danno derivante dai vizi e difetti riscontrati sull’immobile compravenduto o per la risoluzione del rispettivi contratti di compravendita e la condanna alla restituzione del prezzo.

Gli attori lamentano che l’edificio nel quale erano ubicati gli immobili da loro acquistati non aveva conseguito l’abitabilità, presenta fessurazioni nei muri esterni e conseguenti problemi di statica e non è dotato di impianto fognario a norma di legge.

Il Tribunale accoglie la domanda, condannandoli al risarcimento del danno causato agli attori.

Viene, quindi, proposto ricorso in appello; la Corte di Appello di Bologna lo rigetta, confermando la sentenza di primo grado.

Gli appellanti (venditore, costruttore, progettista e direttore dei lavori) propongono, quindi, ricorso per Cassazione in quanto:

non si tratterebbe di vizi rilevanti ai fini dell’azione ex art. 1669 c.c. poiché gli acquirenti hanno potuto usare le loro abitazioni per oltre vent’anni, dimostrando la non incidenza dei difetti sul libero godimento del bene.

Sentenza di Cassazione

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e conferma la sentenza che aveva riconosciuto il diritto al risarcimento del danno degli acquirenti e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese di giudizio.

Nozione di “gravi difetti”

La Corte di Cassazione ha ribadito che i gravi difetti, che ai sensi dell’art. 1669 del c.c. fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura.

Nel caso in esame, il fatto che gli attori abbiano abitato gli immobili non esclude l’incidenza dei vizi sul libero godimento del bene.

Infatti, in base al precedente orientamento viene dato rilievo anche ai vizi che al di fuori dell’ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell’edificio, pregiudicano o menomano in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità del medesimo. (Cass. Sez. 2, Sentenza n.5632 del 18/04/2002, Rv. 553832).

Per la Cassazione, infine, tra i gravi difetti dell’opera rientrano anche quelli non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile, come: