Incentivi valorizzazione edilizia, i chiarimenti in uno studio del Notariato

Incentivi valorizzazione edilizia: analizzate le problematiche emerse nell’applicazione della norma. Ecco quello che occorre sapere

Pubblicato il nuovo studio (n. 12-2020/T) del Notariato che analizza la norma del decreto Crescita (dl n.34/2019), convertito con modificazioni dalla legge n. 58/2019 in materia di “incentivi valorizzazione edilizia“.

Si tratta di un aggiornamento del precedente studio n. 82/2019/T, redatto a seguito della pubblicazione del dl n.34/2019 e prima della sua conversione in legge (n. 58/2019).

La versione aggiornata tiene anche conto dei chiarimenti espressi nel tempo dall’Agenzia delle Entrate.

Lo Studio n. 12-2020/T – Incentivi valorizzazione edilizia

Lo studio aggiornato propone alcuni chiarimenti circa la norma contenuta nel decreto Crescita, che concede una rilevante agevolazione fiscale, anche a seguito di alcune problematiche rivolte all’Ufficio Studi.

Ricordiamo, infatti, che l’art. 7 del decreto Crescita (dl n.34/2019), convertito con modificazioni dalla legge n. 58/2019, prevede l’applicazione dell’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna per le imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che acquistano interi fabbricati per poi rivenderli entro i successivi 10 anni, provvedendo a:

• demolirli e ricostruirli, anche con variazione volumetrica;
• effettuare interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

La norma è, quindi, finalizzata a favorire la rigenerazione del patrimonio edilizio e ad evitare il consumo di nuovo suolo, privilegiando la riqualificazione rispetto all’espansione urbana; nonché come volano per il mercato immobiliare.

Di seguito gli aspetti più interessanti analizzati nel documento.

La durata

La norma ha una durata limitata nel tempo: dal 1° maggio 2019 fino al 31 dicembre 2021.

Non si tratta di una norma a regime perché la sua finalità economica è contingente.

Il termine

All’interno della norma vi è un termine ben stabilito per il completamento dell’operazione immobiliare da parte dell’imprenditore: entro 10 anni deve:

• acquistare l’intero fabbricato;
• realizzare gli interventi richiesti dalla norma;
• poi venderlo (o, se suddiviso in più unità immobiliari, vendere almeno il 75% della cubatura del nuovo fabbricato).

Il termine iniziale è quello dell’atto di acquisto dell’intero fabbricato che deve essere stipulato prima del 31 dicembre 2021 (prima della fine del periodo in cui si applica l’agevolazione).

Il termine finale è quello della cessione dell’intero fabbricato (o dell’ultimo atto che realizza la vendita del 75% della cubatura se il fabbricato è suddiviso in più unità immobiliari), che deve avvenire entro 10 anni dal termine iniziale.

Il contenuto dell’agevolazione

L’agevolazione consiste nell’applicazione delle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro ciascuna; nulla è detto sull’imposta di bollo, sui tributi speciali catastali e sulle tasse ipotecarie, che si ritiene siano dovute nella misura ordinaria.

Per quanto riguarda l’IVA, essa sarà dovuta secondo le regole ordinarie.

La forma

Per poter fruire degli incentivi è necessario che nell’atto vi sia l’espressa richiesta dell’agevolazione con la dichiarazione di voler procedere entro 10 anni alla demolizione e ricostruzione del fabbricato conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, nonché alla sua alienazione.

Tuttavia, in caso di omissione, c’è la possibilità di stipulare un atto integrativo con la richiesta di agevolazione, contenente le dichiarazioni omesse.

I soggetti

La norma stabilisce che il soggetto acquirente deve essere un’impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare e non di un privato.

L’oggetto dell’acquisto

Ulteriori chiarimenti del Notariato riguardano l’oggetto dell’acquisto, ossia:

• interi fabbricati;
• complessi di fabbricati;
• irrilevanza della destinazione del fabbricato acquistato;
• terreni.

Tipologia di atti di acquisto

In linea generale, la norma usa il termine di “trasferimenti” per cui deve ritenersi possibile acquistare il fabbricato con qualsiasi tipologia di atto, oltre alla compravendita, quali:

• il conferimento in società;
• la datio in solutum;
• la permuta, compresa quella tra bene presente e bene futuro.

Acquisto con più atti

Analizzati i casi in cui si verificano acquisti con i seguenti atti:

• acquisto contestuale di tutte le unità immobiliari;
• plurimi contratti preliminari;
• plurimi atti condizionati;
• pluralità di acquirenti.

Tipologia di intervento

L’impresa acquirente del fabbricato, per fruire delle agevolazioni, deve realizzare interventi di demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, e cioè interventi di:

• manutenzione straordinaria;
• restauro e di risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

Alienazione del nuovo fabbricato

Entro il termine di 10 anni l’impresa che acquista il fabbricato, dopo aver realizzato l’intervento, deve procedere all’alienazione di almeno il 75% della volumetria dello stesso, se suddiviso in più unità immobiliari.

La norma prevede espressamente che l’alienazione debba avvenire dopo aver realizzato l’intervento. Di conseguenza un’alienazione del fabbricato prima dell’ultimazione dell’intervento comporterà la decadenza dalle agevolazioni.

Decadenza e sue conseguenze

Nel caso in cui le condizioni in base alle quali viene erogata l’agevolazione non si verificano, il legislatore ripristina la tassazione ordinaria, ossia sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, con effetto dalla data dell’atto.

Di conseguenza, sono dovuti gli interessi di mora a decorrere dall’acquisto del fabbricato; ed è prevista anche una sanzione pari al 30% delle imposte dovute per aver indebitamente goduto del trattamento agevolato.

 

 

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