Ripartizione spese di riparazione del tetto condominiale

Per la Cassazione nel caso in cui il bene è utilizzato solo da una parte dei condòmini, le spese di riparazione del tetto spettano solo ai diretti interessati

Le spese di riparazione del tetto condominiale vanno ripartite tra tutti i condòmini?

Non sempre, dipende se la copertura interessa tutte le abitazioni; in caso contrario, si crea un “condominio parziale” ed i condòmini che non ne fanno parte non sono chiamati a partecipare alle spese per la riparazione del tetto, né devono essere convocati all’assemblea per la delibera dei lavori da effettuare.

Questi gli utili chiarimenti che arrivano dalla sentenza n. 791/2020 della Corte di Cassazione.

Il caso

Nel caso in esame, l’amministratore del condominio aveva indetto una riunione per deliberare i lavori di riparazione del tetto.

Il tetto era caratterizzato da due distinti corpi di fabbrica, uno composto da falde lignee e l’altro da falde di latero-cemento. Soltanto la parte in latero-cemento aveva bisogno dell’intervento di manutenzione.

In ragione di ciò, l’amministratore aveva convocato solo i condòmini coperti dalla parte di tetto da riparare. Contro tale decisione ricorrevano alcuni condòmini, considerando non valida la delibera: a loro avviso, il tetto era composto da un’unica unità strutturale ed interessava tutto il condominio.

Nei primi due gradi di giudizio viene accertato che il tetto era composto da due corpi separati e, pertanto, la richiesta dei condòmini di annullare quanto deciso nell’assemblea, veniva respinta.

Si è giunti, quindi, in Cassazione.

Decisione della Corte di Cassazione

Gli ermellini partono con il chiarire il concetto di condominio:

ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come appunto quelle res che sono esemplificativamente elencate nell’art. 1117 c.c., con la riserva “se il contrario non risulta dal titolo”.

Tuttavia è ipotizzabile che nell’edificio condominiale vi siano delle parti comuni, quali il tetto (come nel caso in questione), l’area di sedime, i muri maestri, le scale, l’ascensore, il cortile, ecc. che risultino destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato.

In tal caso, secondo la giurisprudenza, si configura il condominio parziale, ossia tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio.

Nel caso in esame:

essendo il tetto dell’edificio condominiale frazionato in due distinti corpi di fabbrica, uno composto di falde di laterocemento, l’altro (quello sovrastante le unità immobiliari di proprietà dei condòmini non convocati) composto di falde lignee, sotto il profilo dell’art. 1123, comma 3, c.c., questi ultimi non erano quindi interessati alla delibera assembleare di rifacimento del tetto lato nord e non dovevano perciò essere convocati.

Di conseguenza, gli ermellini hanno concluso che le spese e le decisioni relative ai beni del condominio parziale sono solo di competenza dei diretti interessati.

I condòmini non interessati non devono neanche essere convocati all’assemblea per la delibera dei lavori da effettuare.

 

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