Sismabonus acquisto case antisismiche: ecco la guida riepilogativa dell’Ance

Sismabonus acquisto case antisismiche dopo il decreto Crescita: prevista l’estensione alle zone a rischio sismico 2 e 3. Nella guida le regole da seguire

In riferimento ai lavori di recupero del patrimonio edilizio rientrano tra le spese detraibili anche quelle sostenute per realizzare interventi antisismici, con particolare attenzione alla realizzazione di interventi per la messa in sicurezza statica degli edifici.

Per gli interventi di adozione di misure antisismiche, il dl n. 63/2013 ha introdotto il cosiddetto sisma bonus al fine di prevedere detrazioni maggiori e regole ben precise per fruire della detrazione. Inoltre, dal 2017 è stata prevista una nuova detrazione per l’acquisto di case antisismiche nei Comuni che si trovano in zone classificate a “rischio sismico 1” e la possibilità di cedere il corrispondente credito.

L’Ance (associazione nazionale costruttori edili) ha elaborato al riguardo la guida “Sismabonus sull’acquisto delle unità immobiliari antisismiche”, contenete una sintesi delle novità introdotte dal decreto Crescita. La guida si sviluppa analizzando i seguenti contenuti.

Normativa

Il dl  n. 63/2013 ha introdotto il sismabonus, che prevede una detrazione d’imposta del 50% per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, calcolata su un importo complessivo pari a 96.000 euro per unità immobiliare e per ciascun anno, da ripartire in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi.

La detrazione fiscale sale al 70% della spesa sostenuta (75% per gli edifici condominiali) se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determina il passaggio ad 1 classe di rischio inferiore e aumenta fino all’80% (85% per gli edifici condominiali) se ai lavori consegue il passaggio a 2 classi di rischio inferiori.

Rientrano tra le spese detraibili anche quelle effettuate per la classificazione e la verifica sismica degli immobili.

Il dl n. 50/2017 ha esteso tale agevolazione anche nei casi di acquisto di unità immobiliari antisismiche, ossia è stata riconosciuta all’acquirente di unità immobiliari antisismiche site in uno dei Comuni in zona a rischio sismico 1, una detrazione del 75% o dell’85% del prezzo di vendita (sempre con importo massimo di 96.000 euro), a condizione che:

• l’intervento venga eseguito dall’impresa di costruzione/ristrutturazione che provvede alla successiva vendita;
• l’intervento consista nella demolizione e ricostruzione dell’edificio, anche con variazione volumetrica rispetto alla preesistente se consentita dalle norme urbanistiche;
• l’acquisto dell’unità immobiliare avvenga entro 18 mesi dal termine dei lavori.

Dal 1° gennaio 2017, in luogo della detrazione del 75 o dell’85%, i condomini possono scegliere di cedere il credito a favore dei fornitori che hanno effettuato i lavori o ad altri soggetti privati che siano comunque collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione.

L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti di godimento sui beni oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese.

Dal 2018, inoltre, tra i beneficiari dell’agevolazione sono inclusi anche gli istituti autonomi per le case popolari ed i soggetti con finalità analoghe.

Recentemente, il dl n. 34/2019 (decreto Crescita), attualmente in fase di conversione, ha esteso tale agevolazione anche agli acquisti di unità immobiliari site nelle zone a rischio sismico 2 e 3 (vedi art. BibLus-net).

Per concludere si segnala che la documentazione obbligatoria per poter accedere al beneficio fiscale è sicuramente costituita dall’atto di compravendita nonché da tutta la documentazione utile per dimostrare la tipologia di intervento in relazione all’immobile e la relativa classe sismica ante e post lavori.

Condizioni per accedere alla detrazione

Le condizioni che consentono di usufruire della detrazione riguardano, principalmente:

• le procedure autorizzatorie
• le condizioni specifiche di accesso al bonus
• la cessione del credito

Per accedere al sismabonus è necessario che le procedure autorizzatorie dell’intervento agevolato siano state avviate a partire dal 1° gennaio 2017 ed occorre depositare, insieme al titolo edilizio abilitativo dei lavori antisismici, l’asseverazione relativa alla classe di rischio sismico precedente all’intervento, e a quella raggiungibile a fine lavori. In particolare:

• in aggiunta alla documentazione prevista in base alla normativa edilizia, il progettista deve asseverare la classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito dell’esecuzione dell’intervento progettato
• l’asseverazione deve essere depositata contestualmente al titolo edilizio abilitativo dell’intervento agevolabile (SCIA e/o permesso di costruire).

Ne consegue che, un’asseverazione tardiva non consente “l’ottenimento dei benefici fiscali di cui all’art. 16, comma 1-quater.

Le condizioni specifiche di accesso al bonus sono le seguenti:

• l’intervento deve essere eseguito dall’impresa di costruzione/ristrutturazione che provvede alla successiva vendita
• l’intervento deve consistere nella demolizione e ricostruzione dell’edificio, anche con variazione volumetrica, ove consentita da norme urbanistiche
• l’acquisto dell’unità immobiliare deve avvenire entro 18 mesi dal termine dei lavori e, per le zone sismiche 2 e 3, dopo il 1° maggio 2019.

In alternativa alla detrazione di imposta in sede di dichiarazione dei redditi, è prevista la possibilità da parte dell’acquirente di optare per la cessione del credito di imposta, corrispondente all’importo detraibile.

Il credito d’imposta può essere ceduto a soggetti terzi (privati anche esercenti attività commerciale, diversi da banche o intermediari finanziari), così come attualmente previsto per il “sismabonus condomini”. Tuttavia, ad oggi mancano ancora le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate in merito agli adempimenti procedurali.

La classificazione del rischio sismico

Come richiesto dalla norma per fruire della detrazione occorre l’asseverazione da parte di professionisti abilitati.

Il professionista incaricato della valutazione del livello di rischio attribuisce la classe tra le 8 previste, identificate con le lettere dalla A+ (rischio minore) alla G (rischio maggiore), in base alle linee guida definite dal Decreto MIT n.58 del 28 febbraio 2017, successivamente modificato con DM n. 65 del 7 marzo 2017.

Adempimenti

Di seguito gli adempimenti necessari:

• l’impresa incarichi un professionista della valutazione della classe di rischio e della predisposizione del progetto di intervento
• il professionista asseveri la classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito dell’esecuzione dell’intervento progettato (Allegato B al Decreto MIT n.58 del 28 febbraio 2017)
•  il direttore dei lavori e il collaudatore statico, ove nominato, all’atto dell’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo, attestino, per quanto di rispettiva competenza, la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato, come asseverato dal progettista.

Ricordiamo, inoltre, che il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico, contenente l’asseverazione del professionista deve essere allegato alla segnalazione certificata di inizio attività da presentare allo sportello unico competente al rilascio del titolo abilitativo.

I documenti utili

La guida riepiloga, infine, la documentazione necessaria per fruire della detrazione:

• l’atto di acquisto dell’immobile
• la documentazione da cui risulti:
  • la tipologia di intervento effettuato
  • la zona sismica nella quale è ubicato l’immobile
  • la data di conclusione dei lavori
  • l’efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico.

 

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