Valutazioni immobiliari: disponile la norma UNI per la rilevazione degli elementi economico-estimativi e dei dati del mercato residenziale, direzionale e commerciale
Il documento fornisce, quindi, le linee guida sulla metodologia da seguire per la rilevazione di:
- elementi economico-estimativi (come: localizzazione, caratteristiche del sito, destinazione, tipologia immobiliare, tipologia edilizia, dimensione, caratteri della domanda e dell’offerta) per la valutazione del segmento di mercato
- dati immobiliari, attraverso caratteristiche quantitative (come: superficie, livello di piano, numero dei servizi igienici, ecc.) e qualitative (come: prospicienza, esposizione, luminosità, ecc.) degli immobili
Lo scopo delle linee guida è quello di proporre una serie di norme uniformi, volte a fornire ai valutatori e ai professionisti un comune strumento di rilevazione, raccolta e scambio di dati e di informazioni del mercato immobiliare, per conseguire trasparenza e oggettività nelle attività di valutazione degli immobili.
La prassi di riferimento si applica ai seguenti comparti del mercato immobiliare:
- residenziale
- direzionale/uffici
- commerciale
Metodi di stima
I metodi di stima previsti sono:
Metodo del confronto di mercato
- analisi del mercato immobiliare al fine di rilevare i contratti recenti di immobili (appartenenti allo stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare)
- rilevazione dei dati immobiliari (scheda, pianta, foto, ecc.)
- scelta delle caratteristiche pilota da considerare nell’analisi estimativa
- compilazione della tabella dei dati
- stima dei prezzi o dei redditi marginali delle caratteristiche immobiliari
- compilazione della tabella di valutazione
- sintesi conclusiva
Metodo finanziario
- calcolo del reddito
- capitalizzazione diretta, indiretta e flusso di cassa scontato
- bilancio immobiliare
- rilevazione del saggio di capitalizzazione: metodi diretto e indiretto
- rilevazione saggio di rendimento interno
Metodo del costo
- stima del costo di ricostruzione del fabbricato o della costruzione che insistono sul terreno
- stima del deprezzamento del fabbricato o della costruzione
- stima del valore corrente (SAL)
Il documento rappresenta uno strumento importante per la trasparenza del mercato immobiliare e per la metodologia estimativa.
